Die Wohnfläche berechnen – aber wie ?

Was ist bei der Wohnflächenberechnung zu beachten ?

Wer sich für Immobilien interessiert, ein Objekt mieten oder kaufen will, kommt nicht an den Begriffen „Wohnfläche“ und „Wohnflächenberechnung“ vorbei. Mit „Wohnfläche“ werden alle anrechenbaren Grundflächen einer Wohnung in ihrer Summe bezeichnet. Die Wohnfläche hat eine grundlegende Bedeutung für die Berechnung der Miete und ist ausschlaggebend für die Höhe der veranschlagten Prämie für die Hausratversicherung. Zudem werden in der Regel die Mietnebenkosten für Wohnungen anhand der Wohnfläche bemessen. Auch im Rahmen der Baufinanzierung erhält die errechnete Wohnfläche eine Bedeutung. Sie bildet unter anderem die Grundlage dafür, ob ein Bauvorhaben als wirtschaftlich eingestuft wird.

Statistisch gesehen steigt die Größe der zur Verfügung stehenden Pro-Kopf-Wohnfläche in Deutschland kontinuierlich: Waren es 1998 noch durchschnittlich 38 m², standen den Deutschen 2013 bereits durchschnittlich 45 m² zur Verfügung, 2015 waren es etwa 47 m². In den ostdeutschen Bundesländern liegt der Wert vergleichsweise unter dem der westdeutschen Nachbarbundesländer. Die Zunahme der durchschnittlichen Wohnfläche in Deutschland hat verschiedene Ursachen, darunter die Zunahme der Zahl von Single-Haushalten und der Anstieg des Pro-Kopf-Einkommens.

Nicht selten wundern sich zukünftige Mieter und Immobilienkäufer über die für den Miet- bzw. Kaufpreis veranschlagte Wohnfläche. Eine Umfrage von Stiftung Warentest hat 2012 ergeben, dass in zwei von drei Fällen die Angaben zur Wohnfläche weit mehr als einen Quadratmeter von der tatsächlichen Wohnfläche unterscheiden. Beträgt die Abweichung von berechneter und tatsächlicher Wohnfläche mehr als 10 Prozent, können Mieter im Rahmen des Mieterrechtsschutzes eine Rückzahlung, sowie eine Mietkürzung fordern.

    Wohnflächenrechner:

Teilen Sie die Grundfläche des Raumes beim Aufmessen in einzelne Rechtecke ein, um diese Daten dann einzeln in unseren Wohnflächenrechner eingeben zu können. Bei Der Flächenberechnung in Dachgeschossen beachten Sie die richtige Ermittlung der Flächen bei den 1 m + 2 m Linie ( siehe Grafik )

Wohnflächenberechnung Dachgeschoss

Grundfläche des Raumes:

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zwischen 1 und 2 Meter: ( bei Dachgeschossen zählt zu 50 % )

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unter 1m: ( bei Dachgeschossen zählt nicht zur Wohnfläche )

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Balkonfläche:( Ansatz zu 25 % oder zu 50 % zur Wohnfläche )

Größe: m x m Prozent:

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Wohnflächenberechnung nach der Wohnflächenverordnung (WoFlV)

Rechtliche Grundlagen

Grundfläche ist nicht gleich Wohnfläche: Die auf die Miete bzw. den Kaufpreis anrechenbare Grundfläche muss nicht zwangsläufig identisch mit der tatsächlichen Grundfläche einer Wohnung bzw. einer Immobilie sein. Grundsätzlich gilt für die Wohnflächenberechnung seit dem 01.01.2004 die deutsche Wohnflächenverordnung (WoFlV). Diese legt fest, dass die Wohnfläche einer Wohnung ausschließlich die Grundflächen der Räume umfasst, die zu dieser Wohnung gehören. Die Wohnfläche eines Wohnheims hingegen umfasst die Grundflächen jener Räume, die für die alleinige und zur gemeinschaftliche Nutzung durch die Bewohner bestimmt sind.

Die deutsche Wohnflächenverordnung (WoFlV) ist am 1. Januar 2004 im Zusammenhang mit dem Wohnraumfördergesetz (WoFG) in Kraft getreten und hat die Paragraphen 42–44 der II. Berechnungsverordnung für Wohnflächen ablöst. Die WoFlV ist eine verpflichtende Methode zur Wohnflächenberechnung für öffentlich geförderten Wohnraum. Für privat bereitgestellten Wohnraum gilt sie als empfohlener Maßstab. Sofern im Miet- oder Kaufvertrag nichts anderes festgelegt wurde, wird die WoFlV bei Rechtsstreitigkeiten vor Gericht zugrunde gelegt.

Daneben können für die Berechnung von Wohnraum, der nicht der Preisbindung unterliegt auch die DIN-Normen 277 und 283 für die Wohnflächenberechnung angewandt werden, wobei letztere DIN mittlerweile als veraltet gilt, da sie offiziell in den 1990er Jahren außer Kraft gesetzt wurde. Die Wohnflächenberechnung nach DIN 277 ist vor allem bei Maisonette-Wohnungen ungeeignet und für den Mieter nachteilig. Denn nach der DIN-Methode werden Flächen unter Dachschrägen vollständig angerechnet. Da man mit der Methode nach DIN 277 im Vergleich zur Wohnflächenverordnung eine bis zu 20 Prozent größere Wohnfläche ermittelt, wird in der Regel auch für privat finanzierten Wohnraum die Wohnflächenverordnung als Berechnungsmethode eingesetzt.

Sie definiert zum einen die Wohnflächen von Immobilien, zum anderen regelt sie deren Berechnung. Wurden Wohnflächen vor 2004 nach der alten Berechnungsverordnung bemessen, behalten diese ihre Gültigkeit, sofern die Wohnfläche baulich nicht verändert wurde. Vor 2004 gab es keine rechtlich verankerte Grundlage für Wohnungen, die nicht der Preisbindung unterliegen. Aus diesem Grund erfolgte die Berechnung von Wohnflächen abhängig vom Einzelfall und führte zu erheblichen Unterschieden in der Praxis. Mit der WoFlV vom 1. Januar 2004 wurde erstmals eine einheitliche Regelung umgesetzt. Diese definiert und regelt die Berechnung der Wohnfläche. Wohnflächenberechnungen die vor 2004, dem Zeitpunkt des Inkrafttretens der WoFlV, vorgenommen wurden, haben jedoch weiterhin Gültigkeit, sofern keine baulichen Veränderungen an dem Miet- bzw. Kaufobjekt erfolgt sind.