Laut WoFlV ist die Grundfläche von Wohnflächen nach lichten Maßen zwischen den Bauteilen zu ermitteln, wobei die Vorderkante der Bekleidung der Bauteile den Ausgangspunkt bildet. Wenn begrenzende Bauteile fehlen, muss der Berechnung der bauliche Abschluss zugrunde gelegt werden.
Zur Grundfläche der Wohnung gehören die Grundflächen von:
Tür- und Fensterbekleidungen sowie Tür- und Fensterumrahmungen,
Fuß-, Sockel- und Schrammleisten,
fest eingebauten Gegenständen, wie z. B. Öfen, Heiz- und Klimageräten, Herden, Bade- oder Duschwannen,
freiliegenden Installationen,
Einbaumöbeln und
nicht ortsgebundenen, versetzbaren Raumteilern
Als Wohnfläche gelten laut WoFlV. folgende Räume:
Wohnzimmer
Dielen und Flure
Schlafzimmer
Badezimmer
Esszimmer
Kinderzimmer
Küchen
Nebenräume
Toilettenräume
Hinzu kommen Räume, die zum einen nach allen Seiten hin geschlossen sind, zum anderen einen gehobenen Wohnkomfort aufweisen. Dies können beispielsweise Wintergärten, Sporträume, Dachgärten, Terrassen und Balkone sein. Ausgeschlossen von der Wohnflächenberechnung sind Hausflure, sofern sie nicht als Wohnraum genutzt werden.
Die WoFlV legt im Unterschied zu den vorangegangenen Verordnungen außerdem folgende Sonderregelungen fest:
Die Grundfläche von Terrassen, Balkonen und Loggien wird mindestens zu einem Viertel, höchstens zur Hälfte als Teil der Wohnfläche berechnet.
Bei Terrassen wird kein Sichtschutz mehr für die Berechnung vorausgesetzt.
Die Wohnfläche ist nach lichten Maßen zu berechnen, weshalb auch hervorstehende Elemente, wie Erker und Wandschränke zur Wohnfläche gezählt werden.
Freistehende Bauelemente wie Pfeiler und Säulen, sowie Bekleidungen, Schornsteine und Vormauerungen werden ebenfalls in die Berechnung einbezogen, sofern sie eine Höhe weniger als 1,50 m haben.
Für Putz erfolgt kein pauschaler Abzug.
Auch Wintergärten zählen zur Wohnfläche. Wenn sie nicht beheizbar sind, werden sie nur zur Hälfte angerechnet.
Flächen ab 1 m Höhe, die sich unter Treppen befinden, werden zur Wohnfläche gezählt – bei einer Höhe von unter 2 m wird die Hälfte der Fläche angerechnet, ab 2 m die volle Fläche.
Für Gebäude mit nur einer Wohnung gibt es keine Sonderregelung.
Demnach ist bei der Berechnung der Wohnfläche nicht nur die Grundfläche relevant, sondern auch die Raumhöhe. Die Wohnflächenverordnung legt fest, dass Flächen mit einer lichten Höhe ab zwei Metern vollständig zur Wohnfläche gezählt werden. Hingegen werden Räume die eine lichte Höhe von weniger als einem Meter haben nicht zur Wohnfläche gezählt.
Von der Wohnflächenberechnung ausgeschlossen sind erstens Geschäftsräume, zweitens die Grundflächen von Räumen, die nicht den an ihre Nutzung zu stellenden Anforderungen des Bauordnungsrechts der Länder genügen und drittens folgende Räume:
Garagen
Kellerräume
Heizungsräume
Abstellräume
Kellerersatzräume außerhalb der Wohnung
Waschküchen
Bodenräume
Trockenräume
Laut eines Urteils des Bundesgerichtshofes vom 08.07.2009 darf eine im Freien befindliche Sitzecke nur dann zur Wohnfläche gezählt werden, wenn sie eindeutig an den im Mietvertrag festgelegten Wohnraum angrenzt. Somit zählt z.B. eine Sitzecke, die 10 m vom Haus entfernt steht, nicht zur Wohnfläche.
Von der Wohnfläche abgezogen werden zudem:
Die Grundflächen von Pfeilern, Säulen, Vormauerungen und Schornsteinen von über 0,1 m² sowie einer Mindesthöhe von 1,50 m.
Treppen, die mehr als drei Stufen haben, sowie deren Treppenabsätze.
Türnischen, sowie Fenster- und Wandnischen, die weniger als 13 cm tief sind und nicht bis zum Boden reichen.
Wohnflächenberechnung im Dachgeschoss
Für die Wohnflächenberechnung von Räumen mit Dachschrägen sind die Raumhöhen ausschlaggebend. Die unterschiedlichen Höhen müssen genau erfasst werden und wie folgt in die Wohnflächenberechnung einfließen: 1. Grundflächen von Raumbereichen, die eine lichte Höhe von weniger als 1 m haben, werden nicht zur Wohnfläche gezählt. 2. Grundflächen von Raumbereichen, die eine lichte Höhe von mindestens 1 m und weniger als 2 m haben, werden zur Wohnfläche hinzugezählt. 3. Grundflächen von Raumbereichen mit einer lichten Höhe von mehr als 2 m werden vollständig zur Wohnfläche gezählt.
Falsche Berechnung von Wohnflächen?
Da eine gesetzliche Regelung für Wohnflächenberechnung nur für öffentlich geförderten Wohnraum besteht, kommt es häufig zu falschen Werten bei der Berechnung. Für privaten Wohnraum stellt die Wohnflächenverordnung lediglich eine Empfehlung dar. Hinzu kommt, dass Vermieter nicht dazu verpflichtet sind, im Mietvertrag anzugeben, welche Berechnungsmethode sie zugrunde gelegt haben. Nur wenn diese explizit angegeben wurde, ist sie für den Mieter und den Vermieter verbindlich. Problematisch wird es wenn im Mietvertrag keine Berechnungsmethode fixiert wurde und sich herausstellt, dass die Wohnfläche falsch berechnet wurde.
Hinzu kommt zuweilen der Zusatz in Mietverträgen, dass die Wohnflächenangaben unverbindlich sind bzw. Fehler der Bemessung nicht ausgeschlossen werden können. Sollte es zum Rechtsstreit kommen, werden erstens auch vermeintlich unverbindliche Angaben als verbindlich gewertet, zweitens werden bei Mietverträgen, die vor dem 01. Januar 2004 abgeschlossen wurden, die II. Berechnungsverordnung, bei Mietverträgen danach, die Wohnflächenverordnung für die Rechtsklärung zugrunde gelegt, so das Urteil (Az. VIII ZR 231/06) des Bundesgerichtshofes vom 23.5.2007. Eine weitere legitime Möglichkeit für Vermieter besteht darin, die Größe der Wohnfläche gar nicht im Mietvertrag anzugeben. In diesem Fall ersetzt die Nebenkostenabrechnung die Angaben zur Wohnfläche, denn diese benennt die entsprechenden Größenangaben, sofern sie als Verteilungsfaktor dienen.
Wurde die Wohnfläche nachweislich falsch vom Vermieter angegeben, haben Mieter laut Bundesgerichtshof folgende Rechte: Sofern die ermittelte Größenangabe um mehr als 10 Prozent von der tatsächlichen Fläche abweicht, können Mieter eine Mietminderung verlangen. Die Minderung erfolgt prozentual entsprechend des abweichenden Wertes (weicht die ermittelte Miete z.B. um 15 Prozent von der tatsächlichen Miete ab, kann die Miete – auch rückwirkend für maximal drei vergangene Kalenderjahre – um diese Prozentzahl verringert werden). Zusätzlich hat der Mieter das Recht, die überzahlten Anteile der Nebenkosten rückwirkend zurückzufordern. Weicht die tatsächliche Wohnfläche um mehr als zehn Prozent von der vom Vermieter ermittelten Fläche ab, hat der Mieter das Recht, zu einer außerordentlichen fristlosen Kündigung des Mietvertrags.
Wurde die Wohnfläche im umgekehrten Fall als zu klein berechnet, erfolgt eine Mieterhöhung und eine Neuberechnung der Nebenkosten, für welche die tatsächliche Wohnungsgröße ausschlaggebend ist. Bei Unklarheiten und Problemen mit dem Vermieter sollte der Mieterschutzverein zu Rate gezogen werden. Bei Wohneigentum ist die Lage rechtlich unschärfer. Hier liegt es im Ermessensspielraum der Gerichte, ob die 10-Prozent-Klausel gilt.
Fläche für Gewerberäume berechnen
Auch für die Berechnung von Flächen für Gewerberäume gibt es keine verbindliche Methode. Als Berechnungsgrundlage wird in der Regel die DIN 277 „Grundflächen und Rauminhalte von Bauwerken im Hochbau“ angewandt. Dabei muss als Mietfläche eine konkrete Raumfläche aus der DIN 277 gewählt werden, die verschiedene Mietflächen definiert. Denn ein bloßer Verweis auf die DIN 277 im Mietvertrag ist nicht ausreichend.
Um eine einheitliche Grundlage für die Berechnung von Gewerbeflächen zu schaffen, hat die Gesellschaft für Immobilienwirtschaftliche Forschung e.V. (gif) spezielle Richtlinien lanciert (Stand 05.2012): Die „Richtlinie zur Berechnung der Mietflächen für gewerblichen Raum (MF/G)“ und die „Richtlinie zur Berechnung der Verkaufsfläche im Einzelhandel (MF/V)“. Im Unterschied zur Berechnung der Mietfläche nach DIN 277 wird der Nutzwert der Flächen durch die Mieter berücksichtigt. Dies ist besonders dann sinnvoll, wenn ein Gewerberaum von mehreren Mietern genutzt wird.
