DIN 277 oder MF/G

Was ist die DIN 277 ?

Die DIN 277, Kurzform für deutsche Industrienorm, regelt die Ermittlung von Grundfläche sowie von den entsprechenden Rauminhalten von Bauwerken oder auch nur Teilen von Bauwerken im Bereich des Hochbaus. Die DIN 277 wird heutzutage eher gewerblich genutzt und dient vorwiegend der Flächenermittlung innerhalb von Gebäuden mit mehreren Nutzern.

Aufteilungen innerhalb der DIN 277

Die DIN 277 wird in drei Teile gegliedert. Die verschiedenen Teile der DIN 277 beschreiben verschiedenen Aufgaben und Anwendungsbereiche der Norm. Die Inhalte der Aufteilungen sind wie folgt festgelegt:

Teil 1 legt sowohl die Regeln als auch die Bedingungen dafür fest wie die Flächen- und Rauminhalte von Bauwerken berechnet werden

Teil 2 baut auf Teil 1 auf und definiert entsprechende Nutzflächen von Gebäuden hinsichtlich deren Nutzungsart. Hier werden auch Beispiele für die Zuordnung von Flächen und Räumen geregelt

Der dritte Teil legt die entsprechenden Messgrößen und zugehörigen Bezugseinheiten für die Baukostengruppen fest. Dies basiert auf der Grundlage der DIN 276 die die Kosten im Hochbau regelt.

Die Nutzflächenunterteilung der DIN 277

Die Nutzflächen, im Folgenden kurz NF genannt werden laut der DIN 277:2005 in sieben unterschiedliche Flächen unterteilt.
1. Nutzfläche: Wohnen
2. Nutzfläche: Büroarbeiten
3. Nutzfläche: Experimente, Handarbeit, Maschinenarbeit, Produktion
4. Nutzfläche: Lagerabteilungen, Verkaufen, Verteilen
5. Nutzfläche: Bildung, Unterricht, Kultur
6. Nutzfläche: Heilen sowie Pflegen
7. Nutzfläche: sonstige Nutzungen

Grundsätzlich sorgt die DIN 277 dafür, dass die Kosten im Bereich des Hochbaus, sowie beim Vergleich von Bauwerken zuverlässig ermittelt werden können. Die hierzu benötigten Größen sind die Grundfläche sowie der Rauminhalt, welche von der DIN 277 in deren Ermittlung geregelt werden.

Die Begrifflichkeiten der Flächen- und Rauminhalte der DIN 277

Brutto-Grundfläche (BGF):
Als Brutto-Grundfläche wird die Summe aus Netto-Grundfläche und Konstruktionsgrundfläche bezeichnet. Die Bruttogrundfläche bezieht sich also auf die Summe aller Grundflächen aus allen Grundrissebenen. Sie muss zudem geschossweise ermittelt werden.

Netto-Raumfläche (NRF):
Die Netto-Raumfläche ist die Summe aus Nutzungsfläche (NF), sowie Technikfläche (TF) und Verkehrsfläche (VF)

Konstruktionsgrundfläche (KGF):
Die Konstruktionsgrundfläche ist die Summe aller Bauelemente, die sich aufgehend aus der Grundrissebene bewegen. Hierzu zählen unter anderem Stützen, Wände, Pfeiler und Ähnliches.

Nutzungsfläche (NUF):
Die Nutzungsfläche ist der Teil der Grundfläche, welcher sich wirklich mit dem Nutzen des Gebäudes befasst. Es ist ein Teil der Netto-Raumfläche (NRF).

Technikfläche (TF):
Hier werden Anlagen der Betriebstechnik untergebracht. Es kann jedoch vorkommen, das die Beherbergung von solch betriebstechnischen Anlagen dazu dient, andere Gebäude in verschiedenster Weise zu versorgen. In diesem Fall sind die hierzu erforderlichen Flächen Grundflächen.

Verkehrsfläche (VF):
Hierzu zählen vor allem Bereiche, die dem Zugang zum Gebäude dienen. Auch für Verkehrsweiterleitungen innerhalb des Bauwerks werden diese Flächen genützt. Auch das Verlassen in Notfallsituationen gehört zu dieser Grundfläche.

Konstruktionsrauminhalt (KRI):
Der Konstruktionsrauminhalt bezeichnet die Differenz zwischen Brutto- und Netto-Rauminhalt.

Fläche des Baugrundstückes (FBG):
Die Fläche des Baugrundstückes bezeichnet die Gesamtfläche, die sich auf das Baugrundstück bezieht.

Unbebaute Fläche (UBF):
Die unbebaute Fläche ist der Bereich der als Differenz zwischen der Gesamtfläche des Baugrundstückes (FBG) sowie der Bebauten Fläche (BF) übrigbleibt.

Bebaute Fläche (BF):
Unter der bebauten Fläche versteht man die Grundfläche, die von den äußersten Begrenzungsflächen des Bauwerks umgeben wird. Es wird die Grundfläche in Höhe der Erdoberfläche ermittelt.

Was ist die MF-G und was umfasst diese Richtlinie?

Mit der Einführung der MF-G Richtlinie wurden die bisherigen Richtlinien MF-H und MF-B abgeschafft. Die Richtlinie wurde von der Gesellschaft für immobilienwirtschaftliche Forschung e. V. geschaffen. Diese Organisation hat auch die Definition für „gewerblichen Raum“ geschaffen. Die MF-G Richtlinie ist die Kurzform für Mietfläche-Gewerblich. Mietfläche bedeutet einfach, dass Flächen bzw. Gebäude im Rahmen von Mietverträgen einem anderen Nutzer oder mehreren anderen Nutzern zugewiesen sind. Die Richtlinie wurde in den folgenden Jahren nach der Einführung erweitert und umfasst nun mehrere Richtlinien. Diese Richtlinien können anhand einer neuen Schreibweise einfach voneinander unterschieden werden.

Man unterscheidet:

MF/G-0: Hier wird vorrangig festgelegt, welche Mietflächen nicht als Mietflächen gewertet werden.
MF/G-1: Hier wird unterschieden, ob die Mietfläche einem exklusiven Nutzungsrecht unterliegt.
MF/G-2: Hier wird auf gemeinsames Nutzungsrecht hin unterschieden.

Die entsprechende Unterscheidung erfolgt in der Regel in der Planungs- und Bauphase. In der anschließenden Nutzungsphase sind dann die tatsächlichen Situationen abzubilden.

Entsprechend der festgelegten Richtlinien bedeutet eine MF/G-1 Nutzung das man durch das exklusive Nutzungsrecht die Möglichkeit hat, andere Nutzer auszuschließen. Hingegen dient ein Verteilungssystem dazu, Mietern der MF/G-2 eine nachvollziehbare gemeinsame Nutzung. Im Wohnungswesen werden die Nutzungsflächen meist als Wohnflächen bezeichnet und entsprechend in der Wohnflächenverordnung (WoFIV) geregelt.